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Desarrollamos un gran trabajo de investigación legal que será verdaderamente útil en tu vida diaria.
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Julio, 2024
Al planear la adquisición de un bien inmueble, ya sea para iniciar o incrementar nuestro patrimonio, uno de los aspectos más importantes a considerar es el precio. Por ello, se recomienda extremar las precauciones en este punto, ya que pueden presentarse atractivas “oportunidades” para adquirir propiedades a precios por debajo del mercado. Sin embargo, este tipo de transacciones conllevan altos riesgos y la posibilidad de fraudes. En la mayoría de los casos, los inmuebles ofrecidos a un precio inferior provienen de remates bancarios o deudas, lo que puede ser un indicio de estafa. Existen situaciones en las que presuntos intermediarios se hacen pasar por “representantes” de bancos o acreedores, creando oficinas ficticias o alquilando espacios de “co-working” para dar apariencia de legitimidad a su “empresa”. No obstante, estas suelen desaparecer en pocos meses, defraudando a quienes adquieren sus servicios.
Esta situación es particularmente relevante para los extranjeros en México, quienes enfrentan barreras idiomáticas así como un desconocimiento sobre las leyes locales y las prácticas comunes del mercado inmobiliario, lo que aumenta su vulnerabilidad ante posibles fraudes.
Por ello, antes de adquirir un inmueble proveniente de un remate bancario a través de supuestos “representantes” de bancos o ante cualquier oportunidad que se te presente, te sugerimos considerar la siguiente información:
Sospecha de precios inflados: Desconfía de propiedades que tienen precios excesivamente altos y ganchos a bajo costo.
Pagos anticipados: Desconfía si te solicitan un pago por adelantado sin haber verificado previamente la documentación del inmueble.
Investigación exhaustiva: Realiza una investigación completa. Esto incluye verificar el título de propiedad, inspeccionar la condición física del inmueble y confirmar que no existen litigios pendientes; si los hubiera, verifica su estatus.
Consulta a profesionales: Consulta con expertos en la materia para asegurarte de que el proceso de remate sea legítimo y se realice de acuerdo con la ley. Ellos pueden ofrecerte asesoría sobre posibles riesgos y cómo mitigarlos.
Estado del proceso judicial: Infórmate sobre el estado del expediente. A veces, los supuestos “representantes bancarios” afirman que ya se ha emitido la sentencia del juicio, pero esto no implica que puedas obtener inmediatamente el título del inmueble, ya que dicha resolución puede ser apelada por la contraparte, prolongando el tiempo para la adquisición.
Inspección de la propiedad: Es recomendable verificar la condición de la propiedad, ya que pudo haber estado deshabitada por un periodo prolongado, lo que podría haber afectado su mantenimiento y ocasionado posibles daños estructurales, generando costos adicionales que el nuevo propietario no había previsto.
En Guzmán Castellanos y Asociados, estamos comprometidos con el bienestar y la seguridad de nuestros clientes. Por eso, recomendamos buscar asesoría legal confiable antes de tomar cualquier decisión, para acompañarte en todo el proceso y salvaguardar tu tranquilidad.
Lic. Javier Carbajal
Abogado Junior
Marzo, 2023
Los artículos 12 ,13 y 15 de la Ley Federal del Trabajo (LFT), establecen medularmente que toda persona física o empresa que ponga disposición de su cliente (contratista) elementos propios bajo su mando y dirección para ejecutar servicios a este, y cuyas actividades no se encuentren en su objeto social, (Subcontratación de Servicios Especializados), tienen la obligación de inscribirse ante la STPS bajo un registro al Padrón Público de Contratistas de Servicios Especializados u Obras Especializadas, también denominado REPSE.
En la industria cinematográfica y publicitaria en México, se estila que las casas productoras contratan los servicios de agencias de actores para que les provean de un actor o una actriz acorde a las necesidades del cliente y así poder llevar a cabo la filmación y producción de su obra audiovisual (película, serie, telenovelas, comerciales publicitarios, etc.).
¿Pero qué relación tiene el actor o la actriz con la agencia de actores? Normalmente la mayoría de las agencias de actores actúan como comisionistas, esto es, contactan a un actor o actriz (freelancer) y la ponen en contacto con la casa productora y el director de la obra, para que a su vez estos realicen un casting y puedan adquirir el papel requerido y la agencia de actores cobra una comisión (honorario o utilidad), por lo que su labor es mera intermediación o colocación de personal por lo que no estarían obligadas a poseer REPSE de acuerdo con el párrafo segundo del Art. 12 de la LFT; mientras que otras agencias de actores, prestan el servicio de forma directa, esto es, ellos establecen el precio del servicio con la casa productora y pagan directamente al actor o actriz sus servicios y lo ponen a disposición del cliente.
Bajo la primera óptica, las agencias de actores sólo guardan una relación de carácter civil con los actores, porque no son sus patrones, no cubren salarios y no les imponen horarios, ni se benefician de sus servicios, simplemente referencian al elemento con el cliente, sin embargo, esta mecánica permite que se forme una relación laboral directa entre la casa productora y los actores como veremos más adelante. En tanto bajo la segunda óptica la relación que guardan los actores y actrices con la referida agencia es y será de carácter laboral, aunque sea disfrazada como una relación civil por un contrato de prestación de servicios profesionales.
¿Por qué se crea una relación laboral directa entre los actores y la casa productora cuando la agencia es intermediaria en su colocación? La respuesta concreta es; porque los actores normalmente están sujetos a horarios de rodaje, reciben instrucciones del director (ejem. repite esta escena) esto es, están a su mando y subordinación, y por último perciben un ingreso de estos. (Art. 8 de la LFT)
¿Existe obligación de las agencias de actores contar con REPSE cuando prestan servicios de forma directa a las casas productoras? Por lo que hemos analizado la respuesta obvia es SÍ, ya que los actores al ser empleados de la agencia y ser puestos a disposición del cliente (casa productora) estos recibirán ordenes e instrucciones directas de esta, subordinándose en horarios, fechas, instrucciones etc.; por tanto, deben de contar con su registro al Padrón Público de Contratistas de Servicios Especializados u Obras Especializadas (REPSE)
En conclusión, es importante que todas las casas productoras o agencias publicitarias que emplean actores para sus producciones audiovisuales, verifiquen cómo se está conformando la relación y si las agencias cuentan o no con dicho registro, ya que, si algún actor o actriz llegase a demandar a la casa productora o agencias, o bien a la agencia de actores y se demuestra que está no contaba con REPSE y el cliente no se lo solicitó, podría dársele aviso a la STPS pudiendo imponer una multa que sería desde MNX $207,480 pesos a MNX $5,187,000 pesos según el Art. 1004-C de la LFT.
Lic. Héctor Guzmán
Partner